Heeft u geen huurwaarborg gesteld, dus de woninghuur gaat niet door? Voorziet u in het huurcontract dat uw huurder een huurwaarborg moet plaatsen bij zijn bank? Maar wat als hij dat niet doet? Mag u er dan van uitgaan dat het contract dan niet ingaat? Wat voorziet het nieuwe verbintenissenrecht daarover vanaf 2023?
Huurder betaalt huurwaarborg niet
In Vlaanderen kunt u voor nieuwe woninghuurcontracten afgesloten na 1 januari 2019 een huurwaarborg vragen van drie maanden (in plaats van twee voordien) op een geblokkeerde rekening bij de bank. In Wallonië en in Brussel gaat het nog altijd om maximaal twee maanden.
Ontvangen van huurwaarborg voordat het contract ingaat
Zorg ervoor dat u die huurwaarborg ontvangt vóór het contract ingaat. Van de andere kant vragen de banken meestal het bewijs van een gesloten huurcontract alvorens de formaliteiten van de huurwaarborg te regelen. Het contract moet dus in principe getekend worden voordat de huurder de huurwaarborg stelt. De vraag is dan wat er gebeurt als de huurder dat toch niet tijdig doet. Moet u dan naar de rechter stappen? Momenteel is dat nog steeds vereist. U kunt als verhuurder weigeren om de sleutels te overhandigen als de huurwaarborg nog niet gestort werd. Om het contract effectief te ontbinden, moet u echter naar de rechter stappen. Tip: U voorziet dan in het contract het best uitdrukkelijk dat u het recht heeft om de sleutels in te houden indien de waarborg niet tijdig gesteld is, maar dat de huurder wel zijn huurgeld in die periode moet betalen.
Versoepeling van de spelregels vanaf 2023
Op 1 januari 2023 treden de nieuwe regels van het verbintenissenrecht in werking (art. 5.93 BW, wet 28.04.2022, BS 01.07.2022). Die voorzien uitdrukkelijk voor overeenkomsten – ook huurcontracten – in de mogelijkheid om de ontbinding te verkrijgen zonder dat u langs de rechter moet passeren.
Hoe werkt dat juist en wat zijn de risico’s?
“Moet ik nog steeds naar de rechter stappen?” Wilt u echt op zeker spelen, dan blijft het het veiligste om naar de rechter te stappen. De rechter kan dan de ontbinding effectief uitspreken. Het kan dan echter ook zonder! Het nieuwe verbintenissenrecht biedt echter de mogelijkheid om de ontbinding te verkrijgen zonder langs de rechter te moeten passeren. Voorzie in huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2023 dat “de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan worden ontbonden wanneer na aanmaning door de verhuurder de huurwaarborg door de huurder niet voor de inwerkingtreding van het contract is betaald”. Maar let op: Dat kan enkel voor het ingaan van de huur en voor de overhandiging van de sleutels. Er mag namelijk geen uithuiszetting aan gekoppeld zijn. Goed om te weten, dus. U kunt die mogelijkheid niet gebruiken als het huurcontract in een notariële akte opgenomen is. Maar hoe pakt u dat het beste aan? Stuur vooreerst uw huurder aangetekend een ingebrekestelling. Daarin geeft u hem nog de tijd, bv. twee weken, om alsnog een huurwaarborg te betalen. Vermeld dat als hij dat niet in orde brengt, u eenzijdig tot buitengerechtelijke ontbinding zal overgaan. Vervolgens stuurt u opnieuw een aangetekende brief aan uw huurder met een motivatie. Overhandig zeker de sleutels nog niet. Voorzichtigheid blijft aanbevolen. Uw huurder kan de ontbinding nadien immers nog betwisten bij de rechter. Deze gaat dan na of u inderdaad een goede reden had om de overeenkomst eenzijdig te ontbinden. Is dat niet zo, bijvoorbeeld omdat u de huurder onvoldoende tijd gaf, dan loopt u het risico dat u een schadevergoeding moet betalen. Voor woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2023 wordt het mogelijk om de ontbinding te verkrijgen zonder dat u daarvoor langs de rechter moet passeren, bv. in het geval dat de huurder de huurwaarborg niet tijdig stelt ondanks een ingebrekestelling. Stuur wel een schriftelijke kennisgeving met een motivatie.
Neem contact op om uw persoonlijke situatie te bespreken.