Stel, u heeft jaren geleden een huurcontract gesloten voor een kantoor, magazijn, garage, ... voor een bepaalde termijn van bv. drie jaar die intussen afgelopen is. Wanneer kunt u zo’n contract dan opzeggen?
Stel, huur van gemeen recht voor bv. drie jaar.
Het gemene huurrecht (bv. huur van kantoren, magazijn, parking, …) voorziet dat huurovereenkomsten van bepaalde duur in principe automatisch (‘van rechtswege’) een einde nemen wanneer de overeengekomen huurperiode verstreken is, zonder dat een opzeg door een van beide partijen nodig is. Zo’n contract moet dan wel schriftelijk gesloten zijn.
Wat na afloop van de termijn?
Indien de huurder na het verstrijken van die huurperiode in het gehuurde goed blijft zonder verzet van de verhuurder, ontstaat er een zgn. stilzwijgende wederinhuring. Het komt erop neer dat men ervan uitging dat de partijen de bedoeling hadden om een nieuw contract te sluiten voor dezelfde looptijd.
Huur kan pas eindigen aan het einde van die nieuwe termijn!
Stel, u verhuurde een kantoor voor drie jaar. Die huurovereenkomst liep af op 31 december 2020. Aangezien u nocht de huurder een opzeg betekend heeft en de huurder het kantoor verder blijft huren, is op 1 januari 2021 automatisch een nieuwe huurovereenkomst ontstaan voor drie jaar die eindigt op 31 december 2023. Het contract stopzetten kan dus pas vanaf 1 januari 2024.
Zo’n automatische verlenging kan maar één keer!
Stel dat er tegen 31 december 2023 opnieuw geen opzeg betekend wordt en de huurder in het gehuurde goed blijft zitten, dan zal er niet nog eens een stilzwijgende wederinhuring gebeuren, stelde het Hof van Cassatie onlangs (arrest 17.03.2023) .
Nadien is onmiddellijk een opzeg mogelijk.
Na de eerste stilzwijgende wederinhuring ontstaat er dus geen nieuwe en blijft de huur verder lopen tot een van beide partijen een opzeg geeft. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen dan het contract op ieder moment stopzetten met een opzeg van één maand. In het voorbeeld is zo’n opzeg mogelijk vanaf 1 januari 2024. U hoeft dan dus niet te wachten tot na 31 december 2027 om op te zeggen.
Blijft de huurder na afloop van de afgesproken termijn het pand verder gebruiken, dan ontstaat er automatisch opnieuw een huurtermijn voor dezelfde duur en kan een opzeg enkel aan het einde van die termijn gebeuren. Die zgn. stilzwijgende wederinhuring kan wel maar één keer gebeuren, stelde het Hof van Cassatie onlangs.